Ciri-Ciri dan Sifat-Sifat Hak Tanggungan

Dalam penjelasan umum atas UUHT disebutkan ciri-ciri Hak Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat, yaitu

  1. Memberikan kedudukan yang diutamakan  atau mendahulu kepada pemegangnya.
  2. Selalu mengikuti objek yang dijaminkan dalam tangan siapa pun objek itu berada.
  3. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan.
  4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.[4]

Selain itu, sebagai jaminan kebendaan, maka Hak Tanggungan juga mempunyai asas-asas dan sifat-sifat sebagai hak kebendaan, yaitu sebagai berikut.

1)   Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaarheid) atau tidak dapat dipisah-pisahkan (onsplitsbaarheid) sebagaimana disebutkan  dalam ketentuan Pasal 2 ayat (1) UUHT. Hal ini mengandung arti, bahwa Hak Tanggungan membebani secara  utuh objek Hak Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dari utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan, tidak berarti terbebasnya sebagian objek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan itu tetap membebani seluruh objek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi. Dengan demikian, pelunasan sebagian dari hutang debitur tidak menyebabkan terbebasnya dari sebagian objek Hak Tanggungan.

2)   Hak Tanggungan mengandung royal parsial sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 2 ayat (2) UUHT yang merupakan penyimpangan dari sifat Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi.

3)   Hak Tanggungan mengikuti benda yang dijaminkan (droit de suite) dalam tangan siapa pun berada. Hal ini diatur secara tegas dalam pasal 7 UUHT yang menyatakan, bahwa Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek tersebut berada. Sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan pemegang Hak Tanggungan. Walaupun objek Hak Tanggungan sudah berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain, kreditor masih tetap dapat menggunakan haknya melakukan eksekusi, jika debitur cidera janji.

4)   Hak Tanggungna bertingkat  (terdapat perintah yang lebih tinggi diantara kreditor pemegang Hak Tanggungan). Dengan asasi ini, maka pemberi jaminan atau pemilik benda yang menjadi onjek Hak Tanggungan masih mempunyai kewenangan untuk dapat membebankan lagi benda yang sama telah menjadi objek Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu lainnya, sehingga akan terdapat peringkat kreditor pemegang Hak Tanggungan.

5)   Hak Tanggungan membebani hak atas tanah tertentu (asas spesialisitas) sebagaimana diatur dalam ketentuan pasal 11 juncto pasal 8 UUHT. Asas spesialisitas ini mengharuskan bahwa Hak Tanggungan hanya membebani hak atas tanah tertentu saja dan secara spesifik uraian mengenai objek dari Hak Tanggungan itu dicantumkan didalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

6)   Hak Tanggungan wajib didaftarkan (asas publisitas), artinya pemberian Hak Tanggungan harus atau wajib diumumkan atau didaftarkan, sehingga pemberian Hak Tanggungan tersebut dapat diketahui secara tebuka oleh pihak ketiga dan terdapat kemungkinan mengikat pula terhadap pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan.

7)   Hak Tanggungan dapat disertai janji-janji tertentu yang dicantumkan dalam APHT. Hal ini diatur dalam pasal 11 ayat (2) UUHT, bahwa Hak Tanggungan dapat diberikan dengan atau tanpa disertai dengan janji-janji tertentu, bila disertai dengan janji, maka hal itu dicantumkan didalam APHT.[5]


  1. Prinsip-Prinsip Hak Tanggungan

Undang-undang hak tanggungan nomer 4 tahun 1996 tersebut meletakan beberapa dasar terhadap hak tanggungan yaitu:

  1. Disesuaikan dengan perkembangan ekonomi
  2. Dimunkinkan adanya hak tanggungan atas hak pakai atas tanah
  3. Pemberlakuan prinnsip pemisahan horizontal antara tanah dengan segala sesuatu yang ada di atasnya.
  4. Ketegasan tentang puasa pembebanan hak tanggungan (SKPHT) yaitu harus memnuhi syarat-syarat sebagai berikut, Dibuat di depan Notaris, tidak dapat disubstitusi, harus membentuk kuasa khusus tidak dapat di campur dengan perbuatan hokum lain, tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa jangkau waktu kuasa terbatas tegasnya konsekuensi hokum jika jangka waktu lewat yaitu kuasa tersebut batal demi hokum
  5. Penyusutan hak tanggungan sesuai dengan penyusuatn jumlah hutang
  6. Penjualan objek hak tanggungan yang beragam
  7. Janji-janji dalam akta hak tanggungan yang lebih beragam
  8. Batas waktu pendaftaran hak tanggungan yang terbatas.[6]